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什么是商品房 附西安商品房買賣合同規定

  • 2019年7月9日 HaoChenChong來源:互聯網 967 61
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商品房(shāng pǐn fáng)在中國興起于80年代,它是指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房

商品房(shāng pǐn fáng)在中國興起于80年代,它是指經政府有關部門批準,由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產權房”。

合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍,屬于“小產權房”。

商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。


商品房銷售面積怎么計算

一般商品房的銷售面積是套內建筑面積和分攤的公用面積之和,套內建筑面積,指的是套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積計算。其是由套內房屋使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。分攤的公用面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積,如電梯井,管道井樓梯間等。

而對購房者最為有用的是套內的房屋使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。購房者一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。


西安關于下發新版購房合同規定

為進一步規范商品房買賣交易行為,保障交易雙方的合法權利,維護公平公正的市場交易秩序,依據住房城鄉建設部、工商總局《關于印發商品房買賣合同示范文本的通知》(建房[2014]53號)的要求,現就啟用新版《商品房買賣合同》示范文本有關事項說明如下:

一、2015年9月1日起各房地產開發企業預售、現售商品房的,應使用新版《商品房買賣合同(預售)》或《商品房買賣合同(現售)》示范文本和購房人進行簽約。示范文本可在西安公積金門戶網站下載。

二、各房地產開發企業應該在銷售場所公開展示新版商品房買賣合同示范文本供購房人進行查閱,保證購房人在正式簽約前能夠充分了解合同文本的全部內容,做好示范文本使用事項和市場交易風險提示等宣貫工作。

三、在簽訂《商品房買賣合同》前,房地產開發企業和代理銷售的房地產經紀機構應向購房人出示《商品房預售許可證》等有關證明文件,并就合同重大事項對購房人盡到提示提醒義務,要提醒購房人應當仔細閱讀合同條款,特別是審閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內容,注意防范潛在的市場風險和交易風險,審慎簽訂合同。

購房合同中應包含哪些條款

(1)當事人名稱或者姓名和住所;

(2)房屋基本狀況;

(3)房屋的銷售方式;

(4)房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(5)交付使用條件及日期;簽合同時要寫明交房日期,延期交房:開發商《補充協議》規定,“若開發商延期交樓,則按業主已交房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款5%為限,如發展商仍不能交樓,業主只退回已交的本金?!边@種約定非常不合理。

(6)裝飾、設備標準承諾;一般來說,標準合同中有五項,首先是通水通電通電梯,保證你售樓之后,這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通,一般來說,開發商會跟你說等到入住之后,比如說入住率是多少,但是目前北京市并沒有明確的規定,說入住率達到多少才可以開通天然氣,實際上跟開發商跟燃氣公司的工作協調都是有關系的,應該跟開發商進行約定,以免影響您的正常生活。對于您購買園區項目內,在樓書中開發商承諾過的,比如說象會所、園區的綠化,以及地上地下的停車位,建議在這一條中,要求開發商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規定日期內未達到開發商承諾的使用條件,雙方約定的處理方式,應該按照對您比較有利的,在這一條上簽上,未達到使用條件,應該視為開發商逾期交房,應該承擔逾期交房的相關責任。

(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;要寫明通水、通電、通氣等條件,要明確雙方違約責任。按規定入住70%以上才能開通燃氣,之前開發商要免費提供液化氣灌。

(8)公共配套建筑的產權歸屬;

(9)面積差異的處理方式;建議購房人選擇在合同里已經規定的第二種處理方式,即確定雙方可以接受的一個誤差比例,也就是說正負3%,超過此比例的購房人可以選擇退房,開發商應退還房款以及利息,你也可以接受。

(10)辦理產權登記有關事宜;約定了辦理產權證的時限,以及違約的條款,購房人可以根據實際的情況,可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷售規定,在60 天內,開發商應將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發商的責任,沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案,使購買人不能及時辦理產權證的,可以約定一個處理方式,可以退房,對于違約金,一般是合同金額的1%-5%之間,也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房,如果選擇退房,作起來有一定困難,比如說你已經入住了,因為辦理產權,是在入住之后的二三個月進行,如果這時你因為產權證的原因要退房,可能會不太利,建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后,那么辦理產權只是開發商工作的一個程序問題,以及和相關部門的協調問題,并不是說沒有辦理產權證,是因為這個項目的本身合法性有問題,在這個情況下建議你選擇不退房,讓開發商按照一定的比例來支付違約金。

(11)解決爭議的方法;

(12)違約責任。賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發商約定你超過30天未付清房款可以解約的,對預期交房的解約期限也只能定30天,這兩條應該對應,應該是平等的。有關規劃設計變更條款,這一方面,因為我們購買的是期房,在商品房施工的過程中,有可能某些方面,開發商認為需要做規劃的變更,設計的變更,應該在收到有關部門批準變更10個工作日,書面通知購房人,購房人有權選擇退房。

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